不動産の評価は、時価（売買価格）ではなく、国税庁が決めたルールに基づいて行われます。
土地と建物で計算方法が異なり、最近は特に「マンション」の評価方法が大きく変わったのが重要なポイントです。
土地の評価
場所によって2つの方式のどちらかで計算します。
- 路線価方式（主に市街地）：道路につけられた価格（路線価）に、土地の面積をかけて計算します。
- 相続税評価額 = 路線価×面積(㎡)
- 角地なら加算、形が悪ければ減算などの補正が入ります。
- 倍率方式（主に郊外・農村部）：路線価がない地域で使います。
- 相続税評価額 = 固定資産税評価額× 地域ごとの倍率
建物の評価
固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になります。
※建築費の概ね50%〜60%程度になることが多いため、現金で持っているより評価が下がります。
マンションの評価
これまでは「タワマン節税」のように、時価より極端に低い評価が可能でしたが、現在は「市場価格の6割」を下回らないように補正するルールが適用されています。
- 評価額が市場価格の60%未満になる場合、強制的に引き上げが行われます。
評価を下げるには
小規模宅地等の特例： 亡くなった人の自宅を相続する場合、一定の条件を満たせば土地の評価額を80%オフにできます。
人に貸している不動産： アパートや賃貸マンション、貸し駐車場などは、自分で自由に使えない分、評価額が10%〜30%ほど下がります。
（注意点）
5年ルール（2026年度税制改正の影響）： 亡くなる前5年以内に取得・新築した貸付用不動産については、節税目的の駆け込みを防ぐため、これまでのような路線価評価ではなく、取得価格（買った値段）の8割で評価するなどの厳しいルールが順次導入されています。
