相続した空き家を売却した場合に利用できる特例は、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（3,000万円特別控除）」です。
この特例は、相続で取得した空き家を売却した際に、譲渡所得から最高3,000万円が控除される非常に大きな優遇措置です。
令和7年（2025年）の譲渡を前提とした、特例の主な要件と必要書類についてご説明します。
空き家特例（3,000万円特別控除）の主な要件
被相続人に関する要件
- 相続開始直前まで、被相続人（故人）がその家屋に一人で居住していたこと。
- 夫婦や家族との同居があった場合は適用されません。
- 令和元年（2019年）4月1日以後の譲渡の場合、被相続人が老人ホーム等に入所していた場合でも、一定の要件を満たせば適用対象となります。
- 入所直前までその家に住んでおり、入所後も賃貸等に供していなかったことなどが必要です。
家屋と土地に関する要件
- 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋であること。
- 旧耐震基準の建物が対象です。
- 区分所有建物（マンション等）ではないこと。
- 一戸建ての空き家が対象です。
- 相続の時から譲渡の時まで、その家屋が事業、貸付、または居住用として使われていないこと。
- 継続して空き家状態であったことが必要です。
譲渡（売却）に関する要件
- 譲渡期限相続開始日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
- 特例の適用期限は令和9年（2027年）12月31日までです。
- 譲渡価額（売却金額）が1億円以下であること。
- 相続人全員の合計額で判定します。譲渡方法と耐震性以下のいずれかの方法で譲渡すること。
- A. 家屋付きで譲渡譲渡の時点で、その家屋が現行の耐震基準に適合していること。または 買主が譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修を行うこと。
- B. 取り壊して譲渡家屋の全部を取り壊して更地にし、その土地を譲渡すること。令和6年1月1日以降の譲渡では、取り壊した後の譲渡でも特例適用が可能になりました。
確定申告に必要な主な書類
この特例を受けるには、売却した翌年に確定申告が必要です。最も重要なのは、市区町村長が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」です。
- 被相続人居住用家屋等確認書・・・家屋の所在地の市区町村（空き家対策課、建築課など）に申請し交付を受けます。 この特例の適用を受けるために必須の書類です。
- 譲渡所得の内訳書・・・税務署、国税庁ホームページ
- 対象家屋・敷地の登記事項証明書・・・法務局。相続人が取得したことなどがわかるもの。
- 売買契約書の写し・・・不動産会社。譲渡対価が1億円以下であることを証明。
- 除却工事請負契約書や領収書の写し・・・家屋を取り壊して更地で売却した場合に必要。
- 家屋の譲渡の場合の証明書類・・・耐震基準適合証明書、または建設住宅性能評価書の写し（耐震基準適合を証するもの）。
- 被相続人の除票住民票の写し・・・故人が亡くなる直前にその家に住んでいたことを証明。
- 電気・水道・ガスの契約書・使用中止日が確認できる書類・・・相続開始から譲渡時まで、空き家であったことを証明。
