マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき
マイホームの買い替えをするために家を売ったけど、買ったときより安くしか売れなくて損してしまったなど、このような「譲渡損失」が生じた場合、所得税や住民税が軽減される制度が「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」(措置法41の5)です。
この制度は、家を売った年の所得税を計算する際、本来損益通算できないけど、特例として給与所得や事業所得などから譲渡損失を控除できるというものです。その年に引ききれなかった分は翌年以降に繰り越し、最長3年間(トータルで最長4年間)にわたって控除できます。
適用要件
- 自分が住んでいる自宅を売却すること。以前住んでいた自宅の場合は、住まなくなった日から3年たった日が属する年の12月31日までに売却すること。
- 売却の年の1月1日時点での所有期間が5年超であること。
- 売却の年の前年1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に、床面積(登記簿面積)50㎡以上の住宅を取得すること。
- 買い替え先の住宅を取得した年の翌年12月31日までの間に入居または入居する見込みであること。
- 買い替え先の住宅を取得した年の12月31日時点で、その住宅用に返済期間10年以上の住宅ローンを借りていること。
詳細、必要書類については次の「チェックシート」をご覧ください
税理士よりひとこと
- この特例を受けるためには、売った年分の所得税について「確定申告」が必要です。
- 翌年以降、繰越控除を受ける場合も確定申告が必要です。
- マイホームを売却しても住宅ローンが返済できずに残っている場合には「特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」があります。この場合は、新たに住宅を買い替える必要はありません。
- オーバーローンの限度がない分、基本的には、この「居住用財産買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」の方が控除できる金額は多くなります。 そのため新しい自宅を購入する場合は、最初に「居住用財産買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」の適用要件を確認し、要件を満たさなかった人や新たな自宅を購入しない人は、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」の適用要件を確認してください。
- 住宅ローン控除との併用適用は可能です。