相続した空き家を売却した場合の特例について

　相続した空き家を売却した場合に、次の要件を備えていると、譲渡者1人当たり最高3,000万円（相続等した相続人の数が3人以上の場合は2,000万円。）の特別控除を受けることができます。

要件

• 相続開始直前（亡くなった方が老人ホーム等に入居していた場合はその入居直前）まで一人で住んでおり、以降空き家である。
• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋と敷地である。
• 区分所有登記された二世帯住宅やマンションではない。
• 相続開始があった日から３年を経過する日の属する年の 12 月 31 日までの間に売却した。
• 売却にあたって、家屋を取り壊した。または、家屋を耐震改修して、土地とともに譲渡した。
• 売却金額が１億円以下である。

必要書類

• 売った資産の登記事項証明書等で次の3つの事項を明らかにするもの
  • 亡くなった人の居住用家屋とその敷地等を相続又は遺贈により取得したこと。
  • 亡くなった人の居住用家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
  • 亡くなった人の居住用家屋が区分所有建物登記がされている建物でないこと。
• 売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」
• 耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写し
• 売買契約書の写しなどで売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの

税理士よりひとこと

　母屋、離れ、倉庫など複数の建築物がある場合は、その母屋（主として居住の用に供していた）部分のみが特例の対象となります（敷地については面積按分）。

　亡くなった方が二以上の居住用家屋を所有している場合には、主としてその居住の用に供していた家屋のみが特例の対象となります

「被相続人居住用家屋等確認書」の交付申請は、亡くなった方の居住用家屋が所在する市区町村に対して事前に（確定申告の前に）行う必要があります。交付申請の際には、亡くなった方の状況に応じて、介護保険の被保険者証等のコピー、老人ホーム等が保有する書類のコピー、電気・ガスの使用中止日が確認できる書類など、時間の経過とともに入手が難しくなるものや、家屋の取壊しに関する特約・覚書など売買契約前に買主側と協議が必要なものの提出が求められる場合も多くあります。確認書の交付には日数もかかりますので、この特例の適用の検討段階から市区町村のホームページや申請窓口で確認・相談を行うなど、早めに準備を進めておくことが重要です。